Aspects juridiques

Sur le plan juridique, Vous avez des questions ?

Notre équipe de professionnels de l'immobilier est là pour répondre à vos questions et vous orienter au mieux.

Les vendeurs et les acquéreurs choisissent librement le notaire qui devra recevoir l'acte de vente: personne ne peut se voir imposer l'intervention d'un notaire, et chaque partie peut demander l'assistance de son notaire personnel. Si plusieurs notaires sont désignés, ils recevront l'acte ensemble, en gardant chacun la plus stricte impartialité. Un notaire ne défend pas celui qui l'a choisi: il l'éclaire et le conseille, en respectant les intérêts de chacun.
Si plusieurs notaires sont choisis, il n'y aura aucune augmentation de frais. L'honoraire afférent à leur intervention est calculé sur base du tarif imposé par la loi: il ne peut ni être augmenté, ni être réduit, et il sera partagé entre les notaires, en fonction de leur travail et de leur responsabilité, suivant les règles de partage établies par les réglementations professionnelles.
En règle générale, l'acte sera rédigé par le notaire de l'acquéreur, puisqu'il formera son titre de propriété; ce notaire conservera l'original de l'acte (la minute), et il pourra en délivrer les copies (appelées expéditions ou grosses).
Le lieu de résidence du notaire n'a pas d'importance, pour autant qu'il s'agisse d'un notaire belge. Le vendeur habitant à Namur et l'acquéreur habitant à Charleroi peuvent donc choisir un notaire de Virton ou de Renaix pour dresser un acte d'un appartement situé à Ostende. Toutefois, le notaire ne peut signer l'acte que dans son arrondissement.
Le choix du notaire est exprimé dans le compromis de vente; il faut donc veiller à y préciser le nom du notaire choisi.

L'expression "compromis provisoire" de vente pour désigner le premier document signé entre le vendeur et l'acquéreur est inexacte. En réalité, dès que les parties ont signé ce document, la vente est définitive. Personne ne peut changer d'avis! Il faut donc le rédiger avec le plus grand soin.
Le code civil précise que la vente est définitive entre les parties dès que le bien vendu est déterminé et dès que le prix est fixé, même si ce bien n'a pas été délivré ou si le prix n'a pas été payé (Article 1583). Dès que les parties signent un engagement réciproque, chacun est définitivement engagé. Le vendeur ne pourra plus vendre à quelqu'un d'autre qui lui offrirait un prix plus élevé, et l'acquéreur ne peut plus se désister. Les documents intitulés "convention provisoire", signés par les deux parties, ou "promesse de vente", signés par le vendeur, et acceptés par l'acquéreur sont en réalité des compromis définitifs, contrairement à l'option, qui est un engagement unilatéral. L'acte notarié sera destiné à assurer la sécurité juridique totale de l'opération, à donner toutes les garanties au nouveau propriétaire et à rendre la vente "opposable" aux tiers, c'est-à-dire, à la faire connaître à tous, par exemple aux administrations, aux banques, aux bureaux des hypothèques, ...

Ces calculs sont indicatifs et se basent sur une formule simplifiée, qui ne tient pas compte d'abattements ou de réductions éventuels.
Contactez votre notaire pour plus d'information.
http://www.notaire.be/calcul_de_frais.php

Tout acquéreur d'un immeuble en Belgique paie un droit fiscal: ce sera le droit d'enregistrement. Ce droit est calculé sur le prix de vente et les charges, avec comme base minimale, la valeur de l'immeuble.

Certaines ventes de constructions peuvent cependant être soumises à la TVA, ce qui risque d'entraîner un coût supplémentaire pour les acquéreurs.

Le taux du droit est de 12,5% en région wallonne et en région bruxelloise, (Article 44 du Code des Droits d'Enregistrement), mais il peut faire l'objet d'abattements ou de certaines réductions .
Régionalisation des droits d'enregistrement
Les accords politiques de 2001 ont donné une plus grande autonomie fiscale aux régions et leur ont permis modifier les taux des droits d'enregistrement. En application de ces accords, :
- en Région bruxelloise: la matière est régie par une nouvelle ordonnance entrée en vigueur le 1 janvier 2003
- en Région flamande, le régime des droits d'enregistrement avait également été modifié plus tôt.

Le droit d'enregistrement doit être payé endéans le délai de quatre mois de la signature du compromis de vente. S'il y a une condition suspensive, le délai de 4 mois commence à courir à la date de la réalisation de cette condition (par exemple, l'obtention d'un prêt).
Si, entre-temps, l'acte notarié de vente a été signé, les droits seront exigés par le notaire au moment de la signature de l'acte, et ils seront versés par notaire, directement à l'administration endéans les 15 jours de la réception de l’acte de vente

ATTENTION, à partir du 1er janvier 2011, un nouveau régime s'appliquera : en cas de vente conjointe, le terrain et le bâtiment neuf seront tous deux soumis à la TVA!
L'acquéreur d'un bien immobilier paie une taxe de transmission: c'est le droit d'enregistrement. Lorsqu'il s'agit d'un bâtiment neuf, il peut devoir payer une TVA au lieu du droit d'enregistrement. Dans ce cas, l'addition à payer risque d'être plus lourde. Il faut évidemment en tenir compte en établissant son budget.
Deux jeunes époux, Jean et Marie ont réalisé quelques économies, et envisagent d'acheter une petite maison. Pour des raisons personnelles, ils préfèrent s'orienter vers l'acquisition d'une maison neuve, plutôt que d'acheter un immeuble ancien. En établissant leur budget, ils doivent calculer le montant global de ce qu'ils devront supporter pour leur achat: comme tout acquéreur, ils devront payer le prix et les frais, dont notamment toutes les taxes afférentes à leur acquisition.

Le permis d'urbanisme est un permis qui vous autorise à effectuer certains travaux de construction. Si vous envisagez de construire, de rénover ou d'agrandir une habitation, il est donc essentiel que vous commenciez par demander un permis d'urbanisme. C'est la commune sur laquelle se situe votre propriété qui a la charge de vous octroyer ou non ce permis.

La règle générale veut que bâtir une 'construction' requiert un permis d'urbanisme (précédemment dénommé « permis de bâtir »). La législation de l'aménagement du territoire stipule, en outre, que vous avez aussi besoin d'un permis pour :

  • utiliser un terrain afin d'y installer une ou plusieurs constructions fixes
  • démolir
  • reconstruire
  • transformer

En cas de construction neuve ou de transformations importantes, la collaboration d'un architecte est obligatoire. Il incombe à cet architecte de constituer le dossier de demande de permis d'urbanisme et de l'introduire auprès des autorités compétentes. Vous avez la faculté d'introduire vous-même cette demande pour certains travaux d'envergure limitée pour lesquels le permis est obligatoire. Certains travaux mineurs sont dispensés de permis.

La réglementation en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme est relativement complexe et fait régulièrement l'objet de modifications. De plus, cette compétence est régionalisée. Chaque région a, par conséquent, ses propres codes et règlements. Vous pouvez vous adresser au service de l’Aménagement du Territoire de votre commune pour plus d'informations.